Продажа доли в квартире профессиональными участниками рынка признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью. Как показывает практика, далеко не всегда собственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продажи части квартиры. Сделки осложняются еще и тем фактом, что зачастую доли не выделены в натуральном виде, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. Тем не менее, продать долю в квартире можно. В данном материале рассказывается, как это сделать:
Как значится в Гражданском кодексе РФ, недвижимость, находящаяся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Данная собственность может быть совместной или долевой. В случае если собственность совместная, доли собственников не определены. Это один из наиболее распространенных случаев, когда речь идет о жилье супругов, решившихся на развод, если недвижимость была приобретена во время брака, а также когда речь идет о квартирах, приватизированных в начале 1990-х годов, когда доли собственников не определялись в обязательном порядке. Что касается долевой собственности, то здесь доли установлены.
Если квартира продается целиком и при этом хозяева договорились между собой о сумме, которую каждый получит после реализации недвижимости, то проблем не возникнет. Однако если избавиться от своей доли намерен лишь один из владельцев квартиры, то перед продажей нужно переоформить совместную собственность в долевую, чтобы установить, какая доля положена каждому из собственников. Сделать это можно в суде. Часто при переоформлении совместной собственности в долевую, все доли признаются равными. Но если при этом затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, ветеранов, инвалидов или других особых категорий граждан, суд может принять и другое решение. После того как доли определены, продавец должен назначить цену и обязательно предложить выкупить долю остальным собственникам. Статья 250, Гражданского Кодекса РФ гласит: «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». А это означает, что искать других покупателей закон разрешает только в том случае, когда остальные владельцы квартиры отказались от покупки. По Гражданскому Кодексу, «продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу».
Как отмечают риэлторы, именно на этом этапе продавцы сталкиваются с трудностями. Дело в том, что часто собственники трактуют свое «право преимущественного выкупа» как своего рода «разрешение на продажу». На практике это выливается в то, что они уклоняются от получения письменного уведомления о продаже доли, а без их официального отказа региональные управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) могут отказаться от приема документов и официальной регистрации сделки. Более того, в течение 3 месяцев «неоповещенный» собственник имеет право оспорить сделку в суде и с большой долей вероятности выиграет процесс. Естественно, в таком случае даже самый терпеливый покупатель может отказаться от данного варианта в пользу чего-то более удобного, быстрого и надежного, ведь ему тоже хочется в будущем избежать конфликтов с новыми соседями.
К сожалению, Гражданский кодекс не рассматривает ситуации, когда собственники уклоняются от продажи, и не дает вариантов для их решения. Поэтому в таком случае участники рынка рекомендуют продавцу, во-первых, обратиться к нотариусу, который вышлет заказное письмо с уведомлением на имя других владельцев данной недвижимости, а во-вторых, использовать одну из следующих схем продажи доли в квартире. «По закону, если имуществом, находящимся в долевой собственности, невозможно пользоваться совместно, как, например, однокомнатной квартирой, то собственник меньшей доли имеет право в судебном порядке, если не было достигнуто соглашение, потребовать выкупа своей доли. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую».
Кроме того, владельцу доли в квартире необходимо знать, что уведомлять собственника не нужно в том случае, если дольщик просто «подарит» свою долю стороннему лицу. «Подписывается договор дарения, а деньги передаются через банковскую ячейку. Для оформления договора дарения согласия дольщиков не требуется. Следует учитывать, что данную сделку можно будет оспорить в судебном порядке, но на практике доказать, что была именно продажа, а не дарение, практически невозможно. При реализации данной схемы следует помнить о том, что при дарении возникает необходимость уплатить налог на доходы физических лиц». 
Для того чтобы еще больше обезопасить сделку с использованием механизма дарения, участники рынка недвижимости рекомендуют дарить не всю долю целиком, а лишь небольшую ее часть. Например, пару квадратных метров. Тогда при продаже остальной части доли новоиспеченный собственник сможет воспользоваться своим преимущественным правом выкупа и приобрести недостающие «квадраты»
Наконец, можно воспользоваться схемой залога. В таком случае покупатель на условиях возвратности предоставляет продавцу денежные средства, а продавец в качестве обеспечения по займу предлагает долю в квартире. Разумеется, потом денежные средства не возвращаются, подписывается отступное, деньги остаются у продавца, а заложенная часть квартиры переходит в собственность залогодержателя. Правда, как и в предыдущем примере с использованием механизма дарения, все же существует вероятность, что данную сделку могут признать «притворной».
Если, несмотря на все возможные трудности, все-таки принято решение продавать долю в квартире, то тогда ее владельцу стоит поинтересоваться вопросом оценки стоимости доли. «На стоимость доли влияют количество комнат в квартире, площадь квартиры, качество дома, расположение дома, сегмент рынка и т.д. Всегда выгоднее продать квартиру целиком – сумма от продажи доли в квартире значительно меньше, чем деньги, полученные за эту долю в результате продажи всей квартиры целиком и разделения полученных средств между собственниками в соответствии с размером их долей»
Безусловно, основываясь на общем принципе свободы воли участников гражданских правоотношений, собственник доли вправе устанавливать ту цену, которая представляет для него интерес Тем не менее, рынок диктует свои законы. По сложившейся практике стоимость доли будет оцениваться ниже стоимости аналогичной комнаты на 30-40%».
И это вполне законная «компенсация» покупателю за потенциальные конфликты с будущими соседями, которые отнюдь не всегда рады новому жильцу. Порой случается, что новый собственник однажды столкнется с тем, что на дверях в квартиру новые замки, а собственники не пускают его внутрь. Тогда ему придется идти в суд с иском об устранении препятствий доступа в помещение и об определении порядка пользования квартирой. Суд, конечно, встанет на сторону пострадавшего, и новоиспеченный собственник доли вернется в квартиру с судебным приставом. Однако тот не будет открывать ему двери каждый раз, когда захочется войти.